Har din udlejer ret?
Få svar på dine spørgsmål om din lejekontrakt, dit depositum og dine rettigheder 24/7 med vores juridiske chat. Opret din konto helt gratis.
En slutdato i din lejekontrakt betyder ikke nødvendigvis, at tidsbegrænsningen kan opretholdes. Efter lejeloven skal tidsbegrænsningen være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Herunder får du et overblik over, hvornår en tidsbegrænset lejekontrakt er gyldig, hvilke forhold der kan begrunde tidsbegrænsningen, hvem der har bevisbyrden, og hvad der sker, hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes.
En tidsbegrænsning kan opretholdes, når den er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det afgørende er derfor ikke alene, at du og din udlejer har skrevet en slutdato ind i lejekontrakten.
Begrundelsen for tidsbegrænsningen skal foreligge, når lejeaftalen bliver indgået. Udlejeren skal kunne godtgøre, at tidsbegrænsningen er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af udlejerens interesser.
Om betingelserne er opfyldt, afhænger af en konkret vurdering. Det kan derfor ikke afgøres alene ud fra, hvor lang lejeperioden er, eller hvilken slutdato der står i kontrakten.
Er tidsbegrænsningen ikke tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, kan boligretten tilsidesætte den efter lejelovens § 173, stk. 3.
Begrundelsen for tidsbegrænsningen skal knytte sig til udlejerens forhold og være tilstrækkelig til at begrunde, at lejemålet kun udlejes i en bestemt periode. Det er altså ikke enhver begrundelse, der er nok.
Ved vurderingen har det betydning, om tidsbegrænsningen er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af udlejerens interesser. Begrundelsen skal foreligge på det tidspunkt, hvor lejeaftalen indgås.
Om en bestemt begrundelse er tilstrækkelig, afhænger af en konkret vurdering. Derfor kan man ikke opstille en liste over begrundelser, som automatisk gør enhver tidsbegrænsning gyldig.
Flere forskellige forhold hos udlejeren kan efter omstændighederne begrunde, at et lejemål kun udlejes i en bestemt periode.
Forarbejderne til lejeloven nævner blandt andet situationer, hvor:
Eksemplerne betyder ikke, at en tidsbegrænsning automatisk kan opretholdes, så snart udlejeren henviser til et af disse forhold. Det skal fortsat vurderes konkret, om forholdet reelt kan begrunde tidsbegrænsningen i det enkelte lejeforhold.
En tidsbegrænsning kan tilsidesættes, hvis begrundelsen ikke udspringer af udlejerens forhold eller ikke er tilstrækkelig til at begrunde tidsbegrænset udlejning.
Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis tidsbegrænsningen alene er fastsat for at give udlejeren bedre mulighed for senere at komme af med lejeren. Forarbejderne nævner også, at tidsbegrænsning ikke kan anvendes alene for at give udlejeren bedre mulighed for at ændre lejevilkårene senere.
En begrundelse, der alene knytter sig til lejerens forhold, kan heller ikke i sig selv begrunde tidsbegrænsningen efter reglen i lejelovens § 173, stk. 3. Det centrale er, at der skal være et konkret og tilstrækkeligt grundlag i udlejerens egne forhold.
Begrundelsen for tidsbegrænsningen behøver ikke at stå i selve lejekontrakten. Lejeloven stiller ikke krav om, at udlejeren skriver begrundelsen ind i aftalen, for at tidsbegrænsningen kan opretholdes.
Det kan dog have bevismæssig betydning, om begrundelsen fremgår af lejekontrakten. Udlejeren skal kunne bevise, at der ved aftalens indgåelse var forhold hos udlejeren, som kunne begrunde tidsbegrænsningen.
At der ikke står en begrundelse i din lejekontrakt betyder derfor ikke i sig selv, at tidsbegrænsningen kan tilsidesættes.
Omvendt bliver tidsbegrænsningen heller ikke automatisk gyldig, blot fordi udlejeren har skrevet en begrundelse ind i kontrakten. Det afgørende er, om begrundelsen reelt er tilstrækkelig efter lejelovens regler.
Upload din lejekontrakt, og få en score, røde flag og vigtige vilkår baseret på lejeloven og vores advokats vurdering.
Kontraktscore
God kontrakt, men ikke perfekt.
Vær opmærksom på
Få hele analysen - gratis
Opret en gratis bruger og se din fulde kontraktanalyse med konkrete forklaringer og anbefaler
Det er udlejeren, der har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det er derfor udlejeren, der skal kunne godtgøre, at der var et tilstrækkeligt grundlag for tidsbegrænsningen.
Hvis der opstår en tvist, skal udlejeren kunne godtgøre, at tidsbegrænsningen var nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af udlejerens interesser. Vurderingen tager udgangspunkt i forholdene på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.
Dokumentation for begrundelsen kan derfor få betydning, hvis tidsbegrænsningen senere bliver bestridt. Det kan eksempelvis være relevant, hvad der står i lejekontrakten, og hvilken anden dokumentation udlejeren kan fremlægge for de forhold, der begrundede tidsbegrænsningen.
Læs også! Hvornår må du fremleje din lejebolig?
Hvis boligretten tilsidesætter tidsbegrænsningen, betyder det ikke, at hele din lejekontrakt bliver ugyldig. Det er vilkåret om, at lejemålet skal ophøre på den aftalte slutdato, der tilsidesættes.
Lejeforholdet fortsætter dermed uden den tilsidesatte tidsbegrænsning. Udlejeren kan derfor ikke kræve, at du fraflytter alene med henvisning til den slutdato, der fulgte af tidsbegrænsningen.
Det betyder dog ikke, at lejemålet aldrig senere kan bringes til ophør. Hvis udlejeren senere vil opsige lejeforholdet, skal der være grundlag for det efter lejelovens almindelige regler om opsigelse.
RentBuddy Plus
Det er som udgangspunkt boligretten, der kan tilsidesætte en tidsbegrænsning efter lejelovens § 173, stk. 3. Det gælder, hvis tidsbegrænsningen ikke anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Hvis du vil have tidsbegrænsningen prøvet efter § 173, stk. 3, er boligretten derfor den centrale instans. I klare og bevismæssigt enkle tilfælde kan spørgsmålet dog også blive afgjort af fogedretten i forbindelse med en sag om udsættelse af lejemålet.
Huslejenævnet kan desuden i visse tilfælde prøve et tidsbegrænsningsvilkår efter andre regler, blandt andet hvis vilkåret gør lejeaftalen mere byrdefuld end for andre lejere i ejendommen.
En tidsbegrænset lejeaftale ophører som udgangspunkt uden opsigelse ved lejeperiodens udløb. Tidsbegrænsningen skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, og boligretten kan tilsidesætte den, hvis dette krav ikke er opfyldt.
Hvis du som lejer midlertidigt er fraværende på grund af eksempelvis sygdom, studieophold eller midlertidig forflyttelse, har du efter lejelovens § 158 som udgangspunkt ret til at fremleje hele boligen i indtil 2 år. Udlejeren kan dog modsætte sig fremlejen i de tilfælde, som fremgår af bestemmelsen.
En lejekontrakt eller enkelte vilkår i den kan efter omstændighederne være ugyldige eller ikke kunne gøres gældende. Ved tidsbegrænset leje er det mere præcist, at boligretten kan tilsidesætte selve tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
En tidsbegrænset lejekontrakt kan forlænges, hvis lejer og udlejer aftaler det. Ved hver forlængelse skal der være et tilstrækkeligt grundlag for tidsbegrænsningen på tidspunktet for forlængelsen.
Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det betyder ikke, at hele lejekontrakten bliver ugyldig, men at lejeforholdet fortsætter uden den tilsidesatte tidsbegrænsning.
Skrevet af
De benyttede kilder og referencer i blogindlægget.