Har din udlejer ret?
Få svar på dine spørgsmål om din lejekontrakt, dit depositum og dine rettigheder 24/7 med vores juridiske chat. Opret din konto helt gratis.
Din udlejer kan som udgangspunkt kun opsige et almindeligt privat beboelseslejemål, hvis lejelovens betingelser for opsigelse er opfyldt. Hvilke regler og varsler der gælder, afhænger blandt andet af typen af lejemål og opsigelsesgrunden, og ved visse opsigelser gælder der også særlige krav til selve opsigelsen og din mulighed for at gøre indsigelse.
Det kan være utrygt at få besked om, at din udlejer vil opsige dit lejemål. Som lejer er du dog beskyttet af lejeloven, og din udlejer kan som udgangspunkt ikke bare opsige dig uden en lovlig grund.
Herunder får du overblik over, hvornår din udlejer må opsige dig, hvilke opsigelsesvarsler der gælder, og hvilke krav der stilles til opsigelsen. Du kan også læse, hvad du kan gøre, hvis du er uenig i opsigelsen, og hvad forskellen er på opsigelse og ophævelse.
Din udlejer kan som udgangspunkt ikke opsige dig uden en lovlig grund. I et almindeligt privat beboelseslejemål kan du som udgangspunkt blive boende, medmindre udlejer kan opsige lejemålet efter en af lejelovens regler.
Der findes dog særlige lejeforhold, hvor udlejer har en videre adgang til at opsige dig uden at angive en bestemt opsigelsesgrund:
Bor du i en almindelig lejebolig, kan udlejer altså ikke bare opsige dig, fordi udlejer ønsker, at du skal flytte. Der skal være en opsigelsesgrund efter lejeloven, eksempelvis at udlejer selv vil benytte boligen, eller at en af lovens øvrige opsigelsesgrunde er opfyldt.
Udlejer må kun opsige dit lejemål efter lejelovens regler. Hvilke regler der gælder, afhænger blandt andet af typen af lejemål, din lejekontrakt og grunden til, at udlejer ønsker at opsige dig.
Det har blandt andet betydning, om din lejekontrakt er tidsbegrænset. En tidsbegrænset lejeaftale kan som udgangspunkt ikke opsiges i den aftalte lejeperiode, medmindre muligheden for opsigelse er aftalt, eller den anden part misligholder lejeaftalen.
Lejeloven giver blandt andet mulighed for opsigelse, hvis udlejer selv vil benytte boligen, hvis ejendommen under bestemte betingelser skal nedrives eller ombygges, eller hvis du som lejer har tilsidesat god skik og orden. Der gælder forskellige betingelser for de enkelte opsigelsesgrunde.
Udlejer kan i visse tilfælde opsige dig, hvis udlejer selv ønsker at bo i boligen. Ved et almindeligt beboelseslejemål skal udlejer selv have til hensigt at bebo boligen.
Opsigelsen skal samtidig være rimelig ud fra en vurdering af både dine og udlejers forhold. Der skal blandt andet lægges vægt på, hvor længe udlejer har ejet ejendommen, og dine muligheder for at finde en anden passende bolig.
Der gælder desuden særlige begrænsninger. For ejerlejligheder stiller lejeloven blandt andet krav, som afhænger af, hvornår lejeaftalen blev indgået, og om udlejer tidligere har boet i lejligheden.
Udlejer kan i bestemte tilfælde opsige dig, hvis ejendommen skal rives ned. Det samme kan gælde ved visse ombygninger, men en almindelig renovering eller et ønske om at modernisere boligen giver ikke i sig selv udlejer en generel ret til at opsige dig.
Lejeloven opstiller konkrete betingelser for, hvornår nedrivning eller ombygning kan bruges som opsigelsesgrund. Det afhænger blandt andet af, hvad der konkret skal ske med ejendommen eller boligen.
Du bør derfor ikke gå ud fra, at en opsigelse er gyldig, alene fordi udlejer skriver, at boligen skal renoveres, bygges om eller ejendommen skal ændres.
Udlejer kan i visse tilfælde opsige dig, hvis du tilsidesætter god skik og orden. Det kan blandt andet være relevant ved vold eller trusler, væsentlige støjgener, chikane, vanrøgt af boligen eller anden adfærd, som er til gene for ejendommen eller personer, der lovligt færdes der.
Det er ikke enhver mindre gene eller uenighed, der giver udlejer ret til at opsige dig. Ved opsigelse efter denne regel skal forholdet være af en sådan karakter, at din flytning er påkrævet.
Huslejenævnet kan også behandle sager om god skik og orden og blandt andet give en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget. Hvis betingelserne i et betinget lejeforhold senere overtrædes, kan det efter omstændighederne også føre til opsigelse.
Lejeloven indeholder også andre opsigelsesgrunde end eget brug, nedrivning, ombygning og tilsidesættelse af god skik og orden.
Udlejer kan blandt andet have mulighed for at opsige, hvis vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet. Det er en konkret bestemmelse, som ikke giver udlejer en fri adgang til at opsige dig.
Derudover gælder der særlige regler for blandt andet visse enkeltværelser og lejligheder i tofamilieshuse, hvor udlejer selv bor. Om udlejer lovligt kan opsige dig, skal derfor altid vurderes ud fra den konkrete opsigelsesgrund og den type lejemål, du bor i.
Din udlejer kan som udgangspunkt ikke opsige dig, alene fordi boligen eller ejendommen skal sælges. Et salg er ikke i sig selv en opsigelsesgrund efter lejelovens regler om udlejers opsigelse.
Bliver boligen solgt, bortfalder dit lejeforhold derfor ikke automatisk. Lejeloven beskytter som udgangspunkt dine rettigheder over for en ny ejer uden krav om tinglysning.
En ny ejer kan heller ikke automatisk kræve, at du flytter. Hvis den nye ejer ønsker at opsige dig, skal betingelserne for en opsigelse efter lejeloven være opfyldt.
Ønsker den nye ejer eksempelvis selv at bo i boligen, skal reglerne om opsigelse til eget brug være opfyldt. For visse ejerlejligheder gælder der særlige begrænsninger, som kan være afgørende for, om lejeren overhovedet kan opsiges til eget brug.
Upload din lejekontrakt, og få en score, røde flag og vigtige vilkår baseret på lejeloven og vores advokats vurdering.
Kontraktscore
God kontrakt, men ikke perfekt.
Vær opmærksom på
Få hele analysen - gratis
Opret en gratis bruger og se din fulde kontraktanalyse med konkrete forklaringer og anbefaler
Hvor lang opsigelsesfrist udlejer har, afhænger af hvorfor du bliver opsagt, og hvilken type lejemål du bor i. Efter lejeloven er opsigelsesvarslet som udgangspunkt 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.
Der gælder dog vigtige undtagelser. Hvis udlejer opsiger dig, fordi udlejer selv vil benytte boligen, har du som udgangspunkt krav på mindst 1 års opsigelsesvarsel. Det samme gælder for visse lejligheder i tofamilieshuse, hvor ejeren bor i den anden lejlighed.
Lejer du et enkeltværelse, der er en del af udlejerens bolig eller et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bor i, er opsigelsesvarslet som udgangspunkt 1 måned.
Ved blandt andet opsigelse på grund af visse former for nedrivning eller ombygning, tilsidesættelse af god skik og orden eller fordi vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet, er varslet som udgangspunkt 3 måneder.
Opsigelsesvarslet skal beregnes frem til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Det gælder både det almindelige 3 måneders varsel og de opsigelser, hvor du har krav på mindst 1 års varsel.
Det har derfor betydning, hvornår udlejers opsigelse kommer frem til dig. Den konkrete dato, hvor du skal fraflytte, afhænger både af opsigelsesvarslets længde og kalenderen.
Hvis du modtager en opsigelse fra din udlejer, bør du også kontrollere selve opsigelsen. For en række af udlejers opsigelser stiller lejeloven særlige krav til blandt andet skriftlighed, begrundelse og oplysninger om din mulighed for at gøre indsigelse.
Når din udlejer opsiger dit lejemål efter lejelovens almindelige opsigelsesgrunde, gælder der formelle krav til opsigelsen. Kravene er vigtige, fordi en opsigelse, der mangler de lovpligtige oplysninger, kan være ugyldig.
De præcise krav afhænger af, hvilken regel udlejer opsiger dig efter. Derfor er det ikke nok kun at undersøge, om udlejer har en lovlig grund. Du bør også kontrollere selve opsigelsen og din lejekontrakt for at vurdere, hvilke regler der gælder for netop dit lejeforhold.
Læs også! Hvordan opsiger du dit lejemål som lejer?
Ved opsigelse efter lejelovens § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal udlejers opsigelse være skriftlig. Det omfatter blandt andet visse lejligheder i tofamilieshuse, ejerboliger og andelsboliger samt opsigelser efter de almindelige opsigelsesgrunde i § 171.
Opsigelsen skal oplyse dig om din mulighed for at gøre skriftlig indsigelse. Mangler denne oplysning, er opsigelsen ugyldig.
En opsigelse omfattet af § 176 kan heller ikke afgives som et digitalt dokument. Det følger af lejelovens § 13, stk. 2.
Der gælder ikke de samme formkrav ved alle de særlige lejeforhold i § 170. Derfor kan man ikke generelt sige, at enhver opsigelse fra en udlejer altid skal følge kravene i § 176.
Hvis udlejer opsiger dig efter en af opsigelsesgrundene i lejelovens § 171, skal opsigelsen indeholde oplysning om grunden til opsigelsen. Det skal altså fremgå, hvorfor udlejer mener at have ret til at opsige dit lejemål.
Opsigelsen skal samtidig oplyse om din ret til at gøre indsigelse og om fristen for indsigelsen. Hvis opsigelsen ikke indeholder de oplysninger, som lejelovens § 176 kræver, er den ugyldig.
Kravet om begrundelse gælder dog ikke på samme måde for alle former for opsigelse. Ved de særlige lejeforhold, der er omfattet af lejelovens § 170, gælder andre regler, og derfor kan man ikke generelt sige, at enhver opsigelse fra en udlejer skal begrundes.
RentBuddy Plus
Hvis du mener, at udlejers opsigelse ikke er berettiget, skal du reagere hurtigt. Ved en opsigelse omfattet af lejelovens regler om indsigelse skal du meddele udlejer skriftligt, at du ikke godkender opsigelsen.
Det kan eksempelvis være relevant, hvis du mener, at den angivne opsigelsesgrund ikke er opfyldt. Gem både opsigelsen, din skriftlige indsigelse og dokumentation for, hvornår kommunikationen er kommet frem.
Du skal fremsætte din skriftlige indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til dig. Fristen følger af lejelovens § 176.
Det er derfor vigtigt ikke kun at reagere mundtligt. Din indsigelse skal være skriftlig og fremsættes over for udlejer inden fristens udløb.
Hvis du har gjort rettidig indsigelse, og udlejer stadig ønsker at fastholde opsigelsen, er det udlejer, der skal anlægge sag ved boligretten. Det skal ske senest 6 uger efter udløbet af din frist for at gøre indsigelse.
Det er dermed ikke dig som lejer, der efter en rettidig indsigelse skal anlægge sagen for at få prøvet, om udlejers opsigelse kan opretholdes. Hvis udlejer vil fastholde den, skal udlejer tage sagen videre inden den lovbestemte frist.
En tvist om selve opsigelsen behandles ikke af Huslejenævnet. Kommunal vejledning fra Aarhus Kommune angiver udtrykkeligt, at sager om opsigelse og ophævelse falder uden for Huslejenævnets kompetence og i stedet kan indbringes for boligretten.
Forskellen på opsigelse og ophævelse er især, hvornår lejemålet ophører, og hvorfor det bringes til ophør. Ved en opsigelse fortsætter lejeforholdet som udgangspunkt i opsigelsesperioden, mens en ophævelse betyder, at lejeaftalen ophører med det samme.
En opsigelse kan blandt andet være relevant, selvom du ikke har misligholdt lejeaftalen. Det kan eksempelvis være, hvis udlejer under de lovbestemte betingelser selv ønsker at benytte boligen, eller hvis ejendommen skal nedrives.
En ophævelse skyldes derimod misligholdelse af dine forpligtelser som lejer. Det kan eksempelvis være manglende betaling af husleje, uberettiget overladelse af boligen til andre eller andre forhold, der efter lejeloven kan give udlejer ret til at ophæve lejeaftalen.
Ophævelse er derfor en mere øjeblikkelig reaktion end almindelig opsigelse. Udlejer kan dog ikke ophæve dit lejemål alene ved at kalde forholdet misligholdelse. Betingelserne for den konkrete ophævelsesgrund skal være opfyldt.
Hvis din udlejer opsiger dig, kan RentBuddy hjælpe dig med at vurdere opsigelsen og forstå, hvilke rettigheder og muligheder du har. Det er særligt vigtigt, hvis du er uenig i opsigelsen, fordi der kan gælde en frist for at gøre indsigelse.
Med RentBuddys juridiske chat kan du få hjælp til din konkrete situation og få overblik over, hvordan du bør reagere over for udlejer.
Hvis opsigelsen fører til problemer eller uenighed i forbindelse med din udflytning, kan RentBuddy også tage kampen med udlejer for dig. Det kan eksempelvis være, hvis der efterfølgende opstår uenighed om udlejers krav eller dit depositum.
Som udgangspunkt kan en udlejer ikke opsige dig fra en almindelig privat lejebolig uden en lovlig opsigelsesgrund. Der gælder dog særlige regler for blandt andet visse enkeltværelser og lejligheder i tofamilieshuse, hvor udlejer har en videre adgang til at opsige.
Et salg af boligen eller ejendommen er som udgangspunkt ikke i sig selv en lovlig grund til at opsige dig. Lejeforholdet fortsætter som udgangspunkt med den nye ejer, som heller ikke automatisk kan kræve, at du flytter.
Udlejer kan i visse tilfælde opsige dig, hvis udlejer selv ønsker at bo i boligen, men der gælder en række betingelser og begrænsninger. Opsigelsen skal blandt andet være rimelig ud fra en vurdering af både udlejers og dine forhold, og ved denne opsigelsesgrund er varslet som udgangspunkt mindst 1 år.
Er opsigelsen omfattet af lejelovens regler om indsigelse, skal du skriftligt meddele udlejer, at du ikke godkender opsigelsen, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til dig. Fastholder udlejer opsigelsen efter en rettidig indsigelse, skal udlejer anlægge sag ved boligretten inden den lovbestemte frist.
Ved en opsigelse fortsætter lejemålet som udgangspunkt indtil opsigelsesvarslets udløb. En ophævelse skyldes derimod misligholdelse af lejeaftalen og betyder, at lejemålet bringes til ophør uden det almindelige opsigelsesvarsel.
Skrevet af
De benyttede kilder og referencer i blogindlægget.