Har din udlejer ret?
Få svar på dine spørgsmål om din lejekontrakt, dit depositum og dine rettigheder 24/7 med vores juridiske chat. Opret din konto helt gratis.
Udlejer må ikke gå ind i din lejebolig, bare fordi udlejer ejer den. Udlejer eller udlejers stedfortræder har efter lejeloven ret til adgang, når forholdene kræver det, og ved arbejder afhænger varslingen blandt andet af, hvilken ulempe arbejdet medfører. Uopsættelige reparationer kan foretages uden varsel.
Som lejer bestemmer du som udgangspunkt over din bolig, selvom det er udlejer, der ejer den. Der er dog situationer, hvor udlejer har ret til adgang, og derfor kan der opstå tvivl om, hvornår du skal lukke udlejer ind, og hvornår du kan sige nej.
Herunder får du svar på, hvornår udlejer må gå ind i din lejebolig, hvilke regler der gælder for varsling, og hvornår udlejer kan få adgang uden varsel. Du kan også læse om adgang, når du ikke er hjemme, fremvisning af boligen, og hvad du kan gøre, hvis udlejer går ind uden ret.
Din udlejer må ikke gå ind i din lejebolig, bare fordi udlejeren ejer boligen. Efter lejeloven har udlejeren eller en person, der handler på udlejerens vegne, ret til adgang, når forholdene kræver det.
Det betyder, at der skal være en konkret grund til adgangen. Det kan eksempelvis være nødvendigt at undersøge forhold i boligen eller udføre arbejde, som kræver adgang til det lejede.
Reglerne afhænger samtidig af, hvorfor udlejeren skal have adgang. Ved arbejder i boligen gælder der særlige regler om varsling, mens uopsættelige reparationer kan foretages uden varsel. Derfor kan man ikke opstille én varslingsfrist, der gælder for alle situationer.
Udlejer har ret til adgang til din bolig, når forholdene kræver det. Der skal altså være en konkret grund til, at udlejeren eller en person på udlejers vegne skal ind i boligen.
Det kan blandt andet være relevant, når udlejer skal:
At udlejer har ret til adgang betyder dog ikke, at udlejer frit kan komme ind, når det passer. Reglerne for adgang og varsling afhænger af formålet og situationen, og i nogle tilfælde gælder der bestemte varslingsfrister.
Læs også! Vedligeholdelsespligt – Alt du skal vide
Der findes ikke én fast varslingsfrist, som gælder hver gang udlejer skal have adgang til din bolig. Hvis adgangen er nødvendig for at udføre arbejder i det lejede, afhænger varslet efter lejeloven af, hvor stor en ulempe arbejdet medfører for dig som lejer.
Ved arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for dig, gælder et varsel på 6 uger. Andre arbejder skal som udgangspunkt varsles med 3 måneder. Uopsættelige reparationer kan derimod foretages uden varsel.
Udlejer kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i din bolig, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for dig.
Det afgørende er altså ikke blot, om arbejdet kan betegnes som mindre eller større. Reglen tager udgangspunkt i den ulempe, som udførelsen af arbejdet medfører for dig som lejer.
Du har som udgangspunkt krav på 3 måneders varsel, hvis udlejer vil iværksætte andre arbejder end dem, der kan gennemføres uden væsentlig ulempe for dig.
De almindelige varsler på 6 uger og 3 måneder gælder ved iværksættelse af arbejder. De betyder derfor ikke, at ethvert besøg eller enhver form for adgang til boligen altid skal varsles med enten 6 uger eller 3 måneder.
Udlejer kan i akutte situationer foretage uopsættelige reparationer i din lejebolig uden det normale varsel. Det følger direkte af lejelovens regler om udlejers adgang og arbejder i det lejede.
Det kan eksempelvis være relevant ved en akut vand- eller rørskade eller en skade på installationer, hvor det er nødvendigt at handle hurtigt for at begrænse skaden. I sådanne situationer kan udlejer derfor være nødt til at få adgang med det samme.
Det afgørende er, at reparationen reelt er uopsættelig. Reglen giver ikke udlejer en generel ret til at gå ind uden varsel, blot fordi udlejer ønsker at undersøge boligen eller udføre almindeligt arbejde.
Læs også! Sådan får du dit depositum tilbage fra udlejer
Selvom udlejer har ret til adgang til boligen, kan udlejer som udgangspunkt ikke gå ind uden din medvirken. Som lejer har du den eksklusive brugsret til boligen, og udlejers ret til adgang betyder derfor ikke, at udlejer frit kan gå ind, når det passer.
Hvis udlejer har ret til adgang, men du ikke giver adgang, må udlejer som udgangspunkt gå rettens vej for at få adgang. Kun under helt særlige omstændigheder kan udlejer selv skaffe sig adgang uden din medvirken.
Udlejer må som udgangspunkt ikke bare låse sig ind, fordi du ikke er hjemme. Det gælder også, selvom udlejer har adgang til en nøgle.
I helt særlige situationer kan udlejer dog selv skaffe sig adgang. Det kan eksempelvis være, hvis du og din husstand er bortrejst, og der er en tvingende grund til at komme ind, såsom en oversvømmelse eller brand.
Det afgørende er derfor ikke alene, om udlejer har en nøgle, men om der er et lovligt grundlag for at skaffe sig adgang uden din medvirken.
Læs også! Hvad er §11 i lejekontrakten?
Du kan nægte udlejer adgang, hvis udlejer ikke har ret til adgang til boligen. Har udlejer eller en person på udlejers vegne derimod ret til adgang efter lejeloven, skal du give den nødvendige adgang.
Det kan eksempelvis være relevant at nægte adgang, hvis:
Du skal omvendt som udgangspunkt give adgang, hvis:
Uopsættelige reparationer kan foretages uden varsel. Det er derfor vigtigt at få afklaret både formålet med adgangen og de regler, der gælder i den konkrete situation, før du afviser udlejer.
Hvis du modsætter dig adgang i en situation, hvor udlejer eller andre har ret til at få adgang, kan det få alvorlige konsekvenser. Lejeloven giver mulighed for, at udlejer kan ophæve lejeaftalen på dette grundlag.
Det betyder ikke, at enhver afvisning automatisk fører til ophævelse. Udlejer kan ikke ophæve lejeaftalen, hvis forholdet er af uvæsentlig betydning, og en nægtelse af adgang kan heller ikke påberåbes som ophævelsesgrund, hvis forholdet er rettet, inden udlejer hæver lejeaftalen.
RentBuddy Plus
Når lejemålet er opsagt eller af anden grund skal fraflyttes, skal du give adgang, så boligen kan blive fremvist. Det er dig som lejer, der fastsætter tiden for fremvisningen.
Efter lejeloven skal boligen kunne beses i mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er passende for en fremvisning. Du kan selv være til stede eller lade en anden repræsentere dig. Hvis du ikke er repræsenteret under fremvisningen, kan besigtigelsen kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller udlejerens stedfortræder.
Du bestemmer altså tidspunktet inden for lejelovens rammer, men du skal samtidig give en reel mulighed for, at boligen kan blive fremvist.
Hvis udlejer går ind i din bolig uden at have ret til det, bør du dokumentere hændelsen og gøre skriftlig indsigelse over for udlejeren. Beskriv, hvad der er sket, hvornår det skete, og gør det klart, at du ikke accepterer uberettiget adgang til boligen.
Selvom udlejer efter lejeloven kan have ret til adgang, når forholdene kræver det, betyder det ikke, at udlejer frit kan skaffe sig adgang uden din medvirken. Hvis du ikke giver adgang i en situation, hvor udlejer har ret til det, er udgangspunktet, at udlejer må søge at få adgang gennem fogedretten.
Hvis udlejer er gået ind uden ret, bør du derfor:
I helt særlige situationer kan udlejer dog selv skaffe sig adgang uden din medvirken, eksempelvis hvis der er en tvingende grund som brand eller oversvømmelse. Derfor afhænger vurderingen altid af de konkrete omstændigheder.
Hvis du og udlejer er uenige om adgang til din bolig, kan det være vigtigt at få afklaret reglerne, før du enten giver eller nægter adgang. Det gælder eksempelvis, hvis udlejer vil komme med kort varsel, vil låse sig ind, mens du ikke er hjemme, eller allerede har været inde uden din tilladelse.
Med RentBuddy kan du samle beskeder, varslinger og anden dokumentation fra dit lejeforhold, så du har styr på, hvad udlejer har skrevet, og hvad der er sket.
Du kan også bruge RentBuddys juridiske chat, hvis du er i tvivl om, hvordan du skal forholde dig til udlejers krav om adgang. Her kan du få hjælp til at forstå din konkrete situation og dine muligheder, før du tager næste skridt over for udlejer.
Du kan nægte udlejer adgang, hvis udlejer ikke har ret til adgang efter lejeloven. Har udlejer eller en person på udlejers vegne derimod ret til adgang, når forholdene kræver det, skal du som udgangspunkt give adgang. Hvis du uberettiget modsætter dig adgang, kan det i sidste ende få konsekvenser for dit lejeforhold.
Der findes ikke én fast frist for alle besøg fra udlejer. Ved arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for dig, gælder et varsel på 6 uger, mens du ved andre arbejder har krav på 3 måneders varsel. Uopsættelige reparationer kan foretages uden varsel. De to frister gælder altså ved iværksættelse af arbejder og ikke automatisk ved enhver form for adgang til boligen.
Udlejer eller udlejers stedfortræder kan efter lejeloven kræve adgang til lejligheden, når forholdene kræver det. Det kan eksempelvis være nødvendigt for at undersøge et konkret problem eller udføre arbejde i boligen. Reglen giver ikke udlejer en generel ret til at komme ind, når udlejer ønsker det.
Det afhænger blandt andet af, om haven er en del af det, du har lejet med eksklusiv brugsret, eller om der er tale om et fællesareal. Er haven en del af dit lejemål, kan udlejers almindelige regler om adgang til det lejede være relevante, og udlejer har derfor ikke nødvendigvis fri adgang til haven. Den konkrete vurdering afhænger af lejeaftalen, brugsretten til haven og grunden til, at udlejer ønsker adgang.
Udlejer må ikke frit låse sig ind i din bolig, blot fordi udlejer har en nøgle, eller fordi du ikke er hjemme. I særlige situationer kan forholdene dog kræve, at udlejer skaffer sig adgang, eksempelvis hvis der opstår en akut situation, hvor det er nødvendigt at handle for at begrænse en skade.
Udlejers ret til adgang efter lejeloven omfatter også personer, der handler på udlejers vegne, hvilket eksempelvis kan være en håndværker eller vicevært. Det betyder dog ikke, at en håndværker frit kan gå ind i boligen. Der skal fortsat være et grundlag for adgangen, og de relevante regler om blandt andet varsling af arbejder skal overholdes.
Skrevet af
De benyttede kilder og referencer i blogindlægget.