Har din udlejer ret?
Få svar på dine spørgsmål om din lejekontrakt, dit depositum og dine rettigheder 24/7 med vores juridiske chat. Opret din konto helt gratis.
Hvis din udlejer ikke udbedrer mangler i din lejebolig, kan det være svært at vide, hvor længe du skal vente, og hvad du selv kan gøre for at få problemet løst. Som lejer har du forskellige rettigheder, hvis udlejeren har ansvaret for manglen og ikke reagerer.
Herunder får du et overblik over, hvad du kan gøre, hvis udlejer ikke udbedrer mangler, hvor hurtigt udlejer skal reagere, og hvornår du kan gå videre med sagen. Du får også konkrete råd om Huslejenævnet, afslag i huslejen og dine øvrige muligheder som lejer.
Hvis din udlejer ikke udbedrer en mangel, som udlejeren har ansvaret for, bør du først sikre dig dokumentation for manglen og kontakte udlejeren skriftligt. Det er vigtigt, at udlejeren får tydelig besked om problemet og mulighed for at udbedre det.
Lejeloven giver dig forskellige muligheder, hvis udlejeren ikke afhjælper en mangel efter dit påkrav. Hvilken mulighed der er relevant, afhænger blandt andet af manglens karakter og den konkrete situation.
Sørg for at dokumentere manglen og din kontakt med udlejeren. Det kan få stor betydning, hvis I senere bliver uenige om, hvad der var galt, hvornår udlejeren blev gjort opmærksom på problemet, eller om manglen er blevet udbedret.
Relevant dokumentation kan blandt andet være:
Gem også udlejerens svar og eventuelle aftaler om, hvornår problemet skal undersøges eller udbedres. På den måde har du et samlet forløb, som kan bruges som dokumentation, hvis sagen senere udvikler sig til en tvist.
Giv din udlejer tydelig besked om manglen og bed om, at den bliver udbedret. Lejeloven kræver et påkrav til udlejeren, før du kan bruge lovens mulighed for selv at afhjælpe en mangel for udlejerens regning.
Selvom lejelovens almindelige regel om påkrav ved mangler ikke i sig selv fastsætter et generelt krav om, at påkravet skal være skriftligt, bør du kontakte udlejeren skriftligt. Det gør det lettere at dokumentere, hvad du har gjort udlejeren opmærksom på, og hvornår det er sket.
Din henvendelse bør som minimum gøre det klart:
Gem din henvendelse og udlejerens eventuelle svar. Hvis udlejeren fortsat ikke udbedrer manglen, kan dokumentationen få betydning for, hvilke muligheder du har for at gå videre med sagen.
Der findes ikke en generel frist på et bestemt antal dage, som udlejer har til at udbedre alle typer mangler. Lejeloven fastsætter derfor ikke eksempelvis en fast frist på 7 eller 14 dage.
Hvis udlejeren ikke afhjælper en mangel straks efter dit påkrav, kan du efter lejelovens regler i visse tilfælde selv få manglen afhjulpet for udlejerens regning.
Hvis manglen skyldes, at udlejeren ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan Huslejenævnet pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder og fastsætte en konkret frist for, hvornår arbejdet skal være udført.
Du kan efter lejeloven selv få en mangel udbedret for udlejers regning, hvis boligen ikke er i den stand, du efter lejeaftalen og lovgivningen kan kræve, og udlejeren ikke afhjælper manglen straks efter dit påkrav.
Det betyder ikke, at du uden videre bør bestille en håndværker, så snart du opdager et problem. Det skal være en mangel, som udlejeren har ansvaret for, og udlejeren skal først have fået et påkrav om at udbedre den.
Hvis du overvejer selv at få arbejdet udført for udlejers regning, er det vigtigt at kunne dokumentere, hvad manglen bestod i, inden den blev udbedret. Det fremhæver Social- og Boligministeriet også i sin vejledning om mangler ved lejeboliger.
Er du og udlejeren uenige om, hvem der har ansvaret for problemet, eller om arbejdet overhovedet er nødvendigt, bør du være særligt forsigtig med selv at bestille arbejdet og efterfølgende kræve udgiften betalt af udlejeren.
Du kan indbringe en sag for Huslejenævnet, hvis du og din udlejer er uenige om udlejerens vedligeholdelsespligt. Det kan være relevant, hvis en mangel skyldes manglende vedligeholdelse, som udlejeren har ansvaret for, og udlejeren ikke får problemet udbedret.
Huslejenævnet kan dog ikke afgøre alle typer tvister om mangler. Hvilken vej du skal gå, afhænger derfor også af, hvad du ønsker at opnå med sagen.
RentBuddy Plus
Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder. Nævnet skal samtidig fastsætte en frist for, hvornår det enkelte arbejde skal være færdigt.
Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes, hvis udlejeren ikke overholder den fastsatte frist. Nedsættelsen skal svare til forringelsen af boligens værdi og gælder som udgangspunkt, indtil arbejdet er udført.
Det er vigtigt at skelne mellem denne mulighed og et almindeligt krav om forholdsmæssigt afslag i huslejen på grund af en mangel. Et sådant krav kan Huslejenævnet ikke afgøre.
Nogle tvister om mangler skal behandles af boligretten i stedet for Huslejenævnet. Det gælder blandt andet, hvis du kræver forholdsmæssigt afslag i huslejen på grund af manglen, erstatning eller vil ophæve lejeaftalen.
En sag kan også ende i boligretten, hvis Huslejenævnet vurderer, at afgørelsen kræver egentlig bevisførelse, som nævnet ikke kan foretage. Det kan for eksempel være nødvendigt med vidneafhøringer eller syn og skøn.
Huslejenævnet er derfor særligt relevant ved uenighed om udlejerens vedligeholdelsespligt og konkrete vedligeholdelsesarbejder, mens andre krav som afslag, erstatning og ophævelse kan høre under boligretten.
Du kan have ret til et forholdsmæssigt afslag i huslejen, så længe en mangel forringer boligens værdi for dig som lejer. Afslagets størrelse skal svare til den værdiforringelse, som manglen medfører.
Et krav om erstatning er noget andet. Her skal betingelserne for erstatning være opfyldt, og det er ikke nok i sig selv, at der findes en mangel i boligen.
Du kan blandt andet have krav på erstatning, hvis boligen ved lejeaftalens indgåelse manglede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt.
Er boligen senere blevet beskadiget som følge af udlejerens forsømmelse, kan der også være grundlag for erstatning. Det samme gælder, hvis forhold, som udlejeren er ansvarlig for, medfører hindringer eller ulemper for din brugsret.
Hvis du og udlejeren er uenige om, hvorvidt en mangel giver dig ret til et forholdsmæssigt afslag i huslejen eller erstatning, er det boligretten og ikke Huslejenævnet, der kan afgøre kravet.
Du kan i visse tilfælde ophæve lejeaftalen på grund af en mangel. Det kræver som udgangspunkt, at manglen er væsentlig, og at udlejeren ikke afhjælper den straks eller ikke kan få den afhjulpet inden for rimelig tid.
En ophævelse betyder, at lejeaftalen bringes til ophør uden det almindelige opsigelsesvarsel. Det er derfor ikke enhver mangel eller forsinkelse fra udlejeren, der giver dig ret til at ophæve lejeaftalen.
Har udlejeren handlet svigagtigt i forbindelse med manglen, kan det også give ret til ophævelse efter lejeloven.
Bliver manglen afhjulpet, inden du har ophævet lejeaftalen, kan du ikke efterfølgende bruge den samme mangel som grundlag for ophævelse.
Hvis du og udlejeren er uenige om, hvorvidt manglen giver ret til ophævelse, er det boligretten, der kan afgøre spørgsmålet.
Du skal som udgangspunkt fortsætte med at betale din husleje, selvom udlejeren ikke reagerer på en mangel. Hvis du på egen hånd stopper betalingen, risikerer du selv at misligholde lejeaftalen.
Hvis huslejen ikke bliver betalt rettidigt, kan udlejeren sende dig et skriftligt påkrav om betaling. Betaler du fortsat ikke det skyldige beløb inden for lejelovens frist, kan udlejeren efter reglerne om manglende betaling få ret til at ophæve lejeaftalen.
En mangel kan i stedet give dig andre rettigheder. Du kan blandt andet have ret til et forholdsmæssigt afslag i huslejen, hvis manglen forringer boligens værdi for dig.
Det betyder dog ikke, at du uden videre selv kan bestemme størrelsen på et afslag og undlade at betale den tilsvarende del af huslejen. Hvis du og udlejeren er uenige om et forholdsmæssigt afslag på grund af mangler, kan spørgsmålet afgøres af boligretten.
Der findes ikke en generel frist på et bestemt antal dage. Efter lejeloven skal udlejeren afhjælpe en mangel straks efter dit påkrav, hvis der er tale om en mangel, som udlejeren har ansvaret for.
Lejeloven fastsætter ikke en bestemt frist for alle skader. Hvis skaden udgør en mangel, som udlejeren har ansvaret for, skal udlejeren som udgangspunkt afhjælpe den straks efter dit påkrav.
Hvis udlejeren ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet. Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder og fastsætte en frist for arbejdet.
Du kan i visse tilfælde selv få en mangel udbedret for udlejerens regning, hvis udlejeren ikke afhjælper den straks efter dit påkrav. Det kræver, at der er tale om en mangel, som udlejeren har ansvaret for.
Du kan have ret til et forholdsmæssigt afslag i huslejen, så længe en mangel forringer boligens værdi for dig. Hvis du og udlejeren er uenige om retten til afslaget, kan spørgsmålet afgøres af boligretten.
Skrevet af
De benyttede kilder og referencer i blogindlægget.