Har din udlejer ret?
Få svar på dine spørgsmål om din lejekontrakt, dit depositum og dine rettigheder 24/7 med vores juridiske chat. Opret din konto helt gratis.
Fri lejefastsættelse gælder kun for bestemte lejeboliger, der opfylder betingelserne i lejelovens § 54. Det kan blandt andet være ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991 og visse boliger indrettet i tidligere erhvervslokaler eller tagetager. Det er ikke nok, at udlejer blot skriver fri lejefastsættelse i lejekontrakten.
Fri lejefastsættelse betyder, at huslejen som udgangspunkt kan aftales frit mellem dig og udlejer. Reglerne gælder dog kun for bestemte lejeboliger, og det er derfor ikke nok, at udlejer blot skriver fri lejefastsættelse i lejekontrakten.
Herunder får du svar på, hvornår fri lejefastsættelse gælder, hvilke boliger der kan være omfattet, og hvilken betydning lejekontrakten har. Du kan også læse, hvordan du undersøger, om reglerne gælder for din bolig, og hvad der sker, hvis betingelserne ikke er opfyldt.
Fri lejefastsættelse betyder, at du og udlejer som udgangspunkt frit kan aftale huslejens størrelse, hvis boligen opfylder betingelserne i lejeloven. Huslejen fastsættes derfor ikke efter de almindelige regler om eksempelvis det lejedes værdi eller omkostningsbestemt husleje.
Det betyder dog ikke, at alle private lejeboliger har fri lejefastsættelse. Reglerne gælder kun for bestemte lejemål, som er omfattet af lejelovens regler om fri lejefastsættelse.
Selv ved fri lejefastsættelse er aftalen ikke uden juridiske grænser. En aftale om huslejens størrelse kan blandt andet tilsidesættes helt eller delvist, hvis den er urimelig efter aftalelovens § 36.
Læs også! Hvordan fastsættes huslejen i en privat lejebolig?
Fri lejefastsættelse gælder kun for bestemte typer lejeboliger, der opfylder betingelserne i lejelovens § 54. Det gælder især nyere ejendomme, men fri lejefastsættelse kan også være mulig for bestemte boliger i ældre ejendomme.
De fire situationer er:
De enkelte situationer har forskellige betingelser og skæringsdatoer. Derfor er det ikke nok eksempelvis at konstatere, at boligen ligger i en nyere tagetage eller tidligere har været brugt til erhverv. Betingelserne for de fire typer lejemål gennemgås herunder.
Fri lejefastsættelse kan gælde for boliger i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Det afgørende er ejendommens ibrugtagningstidspunkt, ikke hvornår du som lejer er flyttet ind eller har underskrevet lejekontrakten.
Reglen omfatter dermed nyere ejendomme, hvor udlejer og lejer kan aftale huslejens størrelse frit efter lejelovens regler. En ældre ejendom bliver dog ikke omfattet af denne regel, alene fordi den senere er blevet gennemgribende renoveret.
Fri lejefastsættelse kan også gælde for boliger i lokaler, der senest den 31. december 1991 lovligt udelukkende blev benyttet til eller lovligt var indrettet til erhvervsformål. Det kan eksempelvis være tidligere kontor- eller butikslokaler, der senere er blevet omdannet til boliger.
Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at lokalerne på et tidspunkt har været brugt til erhverv. Betingelserne om lokalernes anvendelse eller indretning på den relevante skæringsdato skal være opfyldt.
For denne type lejemål er det desuden en betingelse, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af fri lejefastsættelse.
Fri lejefastsættelse kan gælde for nyindrettede beboelseslejligheder og enkeltværelser i tagetager, der den 1. september 2002 hverken blev benyttet til eller var registreret som beboelse. Det kan eksempelvis være et tidligere loftsrum, som efterfølgende er blevet indrettet til bolig.
At boligen ligger i en tagetage, er derfor ikke i sig selv nok. Det er afgørende, om tagetagen opfylder lovens betingelser om anvendelse og registrering på skæringsdatoen.
Det skal desuden fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse.
Fri lejefastsættelse kan også gælde for boliger og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvor der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Det kan eksempelvis være en ny etage, der er bygget oven på en eksisterende ejendom.
Her er datoen for byggetilladelsen central. Det er derfor ikke alene tidspunktet, hvor boligen blev færdig eller udlejet første gang, der afgør, om reglen kan anvendes.
Også her skal det fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af fri lejefastsættelse.
Fri lejefastsættelse kan godt gælde for en bolig i en ældre ejendom. Det afgørende er ikke altid ejendommens alder, fordi lejelovens § 54 også omfatter bestemte boliger, der senere er indrettet eller opført i ældre ejendomme.
Det kan blandt andet være en bolig, der tidligere lovligt blev anvendt til erhverv, en nyindrettet bolig i en tidligere tagetage eller en bolig i en nypåbygget etage. Hver af disse situationer har sine egne betingelser og skæringsdatoer.
En renovering eller modernisering af en ældre bolig medfører derimod ikke i sig selv fri lejefastsættelse. Boligen skal være omfattet af en af de situationer, som lejeloven giver mulighed for.
Det afhænger af, hvorfor boligen er omfattet af fri lejefastsættelse. Lejeloven stiller ikke det samme krav til lejeaftalens indhold i alle de situationer, hvor huslejen kan fastsættes frit.
For ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, er det ikke efter lejelovens § 54 en betingelse for fri lejefastsættelse, at det udtrykkeligt står i lejekontrakten.
For boliger i tidligere erhvervslokaler, tidligere tagetager og nypåbyggede etager er reglerne anderledes. Her er det en betingelse, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af fri lejefastsættelse.
Du kan derfor ikke afgøre, om der gælder fri lejefastsættelse, alene ved at se efter ordene “fri lejefastsættelse” i din lejekontrakt. Det skal også vurderes, hvilken bestemmelse boligen eventuelt er omfattet af, og om betingelserne for netop den situation er opfyldt.
Upload din lejekontrakt, og få en score, røde flag og vigtige vilkår baseret på lejeloven og vores advokats vurdering.
Kontraktscore
God kontrakt, men ikke perfekt.
Vær opmærksom på
Få hele analysen - gratis
Opret en gratis bruger og se din fulde kontraktanalyse med konkrete forklaringer og anbefaler
For at finde ud af, om din bolig har fri lejefastsættelse, skal du undersøge, om den er omfattet af en af situationerne i lejelovens § 54. Det er ikke nok, at der blot står “fri lejefastsættelse” i din lejekontrakt.
Start med at undersøge ejendommens alder og tidspunktet for, hvornår den blev taget i brug. Er ejendommen ældre, kan du undersøge, om boligen tidligere har været erhvervslokale, er indrettet i en tidligere tagetage eller ligger i en nypåbygget etage.
Det kan derfor være relevant at kontrollere:
Oplysningerne skal vurderes efter de konkrete betingelser og skæringsdatoer i lejeloven. Ejendommens alder eller en formulering i lejekontrakten kan derfor ikke altid stå alene som dokumentation for, at der gælder fri lejefastsættelse.
RentBuddy Plus
Fri lejefastsættelse betyder, at du og udlejer som udgangspunkt frit kan aftale huslejens størrelse. Huslejen er derfor ikke begrænset af de almindelige regler om eksempelvis det lejedes værdi eller omkostningsbestemt husleje.
Det betyder dog ikke, at enhver aftalt husleje nødvendigvis kan opretholdes. Efter aftalelovens § 36 kan en aftale om lejens størrelse ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende.
Der er ikke en bestemt maksimal husleje eller kvadratmeterpris ved fri lejefastsættelse. Om en aftalt husleje er urimelig, beror på en konkret vurdering, som Huslejenævnet kan foretage efter lejelovens § 55.
Læs også! Er din husleje for høj?
Hvis betingelserne for fri lejefastsættelse ikke er opfyldt, kan udlejer ikke fastsætte huslejen frit efter lejelovens § 54. Det gælder også, selv om der står i lejekontrakten, at lejemålet har fri lejefastsættelse.
Huslejen skal i stedet vurderes efter de regler om lejefastsættelse, der gælder for det konkrete lejemål. Det kan eksempelvis være reglerne om det lejedes værdi eller omkostningsbestemt husleje, afhængigt af boligen og ejendommen.
Hvis du er uenig med udlejer om, hvorvidt betingelserne for fri lejefastsættelse er opfyldt, kan spørgsmålet om lejens størrelse indbringes for Huslejenævnet. Hvilke regler huslejen skal vurderes efter, afhænger af de konkrete forhold ved lejemålet.
Ja. En bolig i en ældre ejendom kan være omfattet af fri lejefastsættelse, eksempelvis hvis boligen er indrettet i tidligere erhvervslokaler, en tidligere tagetage eller en nypåbygget etage, og de konkrete betingelser i lejeloven er opfyldt.
Nej. En renovering eller modernisering af en ældre bolig medfører ikke i sig selv, at huslejen kan fastsættes frit. Boligen skal være omfattet af en af de situationer, hvor lejeloven giver mulighed for fri lejefastsættelse.
Der er ikke en bestemt maksimal husleje eller kvadratmeterpris ved fri lejefastsættelse. En aftale om lejens størrelse kan dog tilsidesættes helt eller delvist efter aftalelovens § 36, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende.
Nej. En formulering om fri lejefastsættelse i lejekontrakten kan ikke i sig selv gøre boligen omfattet af reglerne. De relevante betingelser i lejelovens § 54 skal også være opfyldt.
Skrevet af
De benyttede kilder og referencer i blogindlægget.